▶문= 숏세일 매물로 나온 것들과 REO매물이 어떤 차이가 있는 것인가요?
▶답= 숏세일은 셀러가 현재 집가치 이상의 융자 담보를 가지고 있을 때 담보은행(들)에 바이어의 오퍼를 제시하여 담보액수 이하로 집을 매매하는 것을 은행에서 허가 받음으로써 셀러입장에서는 집에 대한 높은 빚과 밀린 세금 관리비 등을 탕감 받고 은행에서는 차압 및 경매 시 발생하는 비용과 손실을 절약하게 되며 바이어는 현재의 시세보다 저가로 매입하여 차익을 남길 수 있는 방식입니다.
해당주택의 셀러는 경제적인 어려움을 증명하여야 하며 셀러와 관계가 있는 바이어에게 파는 플립매매 등은 금지되어있습니다.
숏세일로 은행의 허가를 받기까지 수개월에서 1년이 넘는 경우도 있으며 진행 중에 많은 변수(시장가격변동 바이어 변심 은행의 높은 가격고수 등)가 발생할 수 있기 때문에 숏세일 시작 전 변수들에 대한 검토가 전문가의 도움으로 이루어져야 함은 필수입니다.
REO(Real Estate Owned by lender or bank)매물은 말 그대로 담보은행이 차압하여 소유권을 가지고 시장에 내어놓은 매물입니다. 주로 담보은행에서 해당 부동산에 대한 차압이 완료되면 지정된 신탁관리자를 선정하여 경매를 진행하게 됩니다. 은행은 매물에 저당된 담보액수에 비례하여 보장되는 않는 많은 손실이 예상될 경우 경매 진행 시 최소 입찰액수를 미리 지정하여 놓습니다.
은행에서 원하는 특정 최소 경매가를 초과하는 입찰이 없을 경우에 이 차압매물에 대한 소유권은 담보은행에게로 다시 돌아가게 되고 담보은행에서는 리스팅 에이전트를 고용하여 해당 부동산의 입주자에 대한 퇴거완료 체납세금 완불 기타 담보 해결 법적 의무 최소 시설 구비 기타 법적인 문제들을 해결한 후 부동산시장에 매물을 내어놓게 됩니다.
이 모든 절차를 마치고 REO매물이 부동산 시장에 다시 등장하기까지는 수개월에서 수년씩 소요되기도 하는데 REO매물은 관련된 모든 문제들이 해결되어 있는 상태이기 때문에 숏세일에 비하여 단기간에 끝나게 됩니다.
숏세일 매물과 REO차압 매물은 저렴한 대신 "as-is condition"으로 매매되는 경우가 대부분인데 이는 매매후에 해당 부동산과 관련하여 문제가 발생하더라도 셀러은행이나 담당 부동산 회사들의 법적인 책임을 물을수 없기때문에 세심한 주의가 요구됩니다.
[LA중앙일보]
크리스 리/액서스아메리카대표
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