세컨 홈 투자

보스톤코리아 2008-02-03, 11:06:52

세금
세컨홈도 현재 살고 있는 주택과 마찬가지로 모게지 이자와 재산세는 세금에서 공제받을 수 있다. 본 주거지로 되어있는 첫번째 주택은 샀다가 일정 기간이 지난 뒤에 팔았을 때 개인은 25만달러, 부부는 50만달러까지 양도차익에 대해 소득세를 면제받을 수 있는데 세컨홈도 팔기 전에 잠시 입주하여 본 거지로 살다가 팔면 같은 양도 소득세 면제를 받을 수 있다. 또한 세컨홈을 빌려주고 임대료를 받았더라도 15일 이하일 때는 IRS에 보고하지 않아도 된다. 그러나 임대를 준 날짜가 16일 이상이라면 여기서 나온 임대료는 수입으로 계산돼 세금보고를 해야 한다. 1년 내내 임대를 할 경우 수입이 많아져 세율이 높아지고 세금 부담도 늘어난다는 점을 명심해야 한다.

임대 수입
임대 수입을 생각하고 세컨홈을 구입할 때는 여러가지를 고려해야 한다. 예를 들어 메사츄세스주의 경우 2002년 세컨홈 소유자들이 집을 임대해서 벌어들인 평균 수입은 세컨홈 가격의 7%에 불과했다. 10만달러 가격의 세컨 홈을 갖고 있는 소유자가 1년 동안 임대 수입으로 평균 7천달러를 벌었다는 이야기다. 그렇다면 이렇게 벌어들인 7천달러로 모게지 상환과 주택 관리비 등을 모두 충당할 수 없다는 것이 문제다. 보통 부동산 투자를 할 때는 한해 집값의 10%, 곧 30만달러 주택은 한해 3만달러 정도를 임대료로 받아야 투자이익을 낼 수 있는 것으로 받아들여지고 있다. 따라서 임대용으로 세컨홈을 구입할 때는 현재 받고 있는 임대 수입과 지역, 향후 발전여건, 주택 내부와 외부의 상태 등을 모두 고려해 투자를 결정해야 한다.

판매의 어려움
세컨홈은 일반 주택과 달리 팔기가 어렵다. 대부분 세컨홈은 인구 밀집 지역과 떨어져 있는 경우가 많기 때문에 상대적으로 수요가 많지 않다.
높은 가격대의 매물은 특히 어렵다. 경제적 부담 때문에 세컨홈을 팔려고 내놨을 때 1년 이상 기다려도 구매자가 나타나지 않는 경우도 있다.따라서 세컨홈을 구입할 때는 오히려 자신이 거주하는 주택을 구입할 때보다 더 심각하게 판매에 따른 상황들을 고려해야 한다.

모게지 상황
금융회사들은 세컨홈 모게지를 '매우 위험한 대출'로 평가한다. 따라서 모게지를 얻는 것이 어려울 뿐 아니라 얻었어도 매달 2개의 모게지를 함께 갚아야 하기 때문에 재정적 부담이 크다.
전문가들은 현 거주 주택과 세컨홈의 모게지를 합친 액수가 자신의 수입의 40%를 넘게 되면 채무불이행에 빠질 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 따라서 충분한 자금축적이나 수입이 없이 즉흥적으로 세컨홈을 구입했다가는 심각한 경제적 손실을 입을 수 있고, 크레딧도 완전히 망가질 수 있다.

세컨홈 투자의 이점
세컨홈은 사용 여부가 아니라 렌트 여부에 따라 결정되며 만약 세컨홈이라도 일정 기간 렌트하고 싶다면 소유주가 일년중 14일 이상 거주하거나 렌트를 주는 기간의 10% 이상(둘 중 기간이 긴 경우를 취해야 함)을 사용해야 세컨홈으로 인정 받을 수 있다.
세컨홈의 경우는 세금 보고시 스케줄 A로 들어가 모게지 페이먼트의 이자분의 대해 세금 공제혜택을 보지만 렌탈 프라퍼티(property)일 경우에는 스케줄 E를 이용, 무조건 모게지 이자분에 대한 세금 공제를 받는 것이 아니라 손실이 생겼을 경우 감가상각 등을 따져 세금 공제 항목을 적용받게 되므로 경우에 따라서 세컨홈이 렌탈 프라퍼티보다 세금 공제혜택을 더 볼 수 있다.
세컨홈은 일반 주택 뿐만 아니라 모빌홈, 하우스 트레일러, 보트 또는 침식 및 취사시설 등이 갖춰진 이와 유사한 프라퍼티도 될 수 있다.
한편 적은 자본으로 세컨홈을 마련하고 싶다면 타임셰어링 방법을 이용할 수도 있다. 타임셰어링 역시 세컨홈으로 간주, 세제 혜택을 받을 수 있으며 임의적으로 매매 또한 가능하다. 자신에게 할당 된 기간 동안에는 렌트도 가능하다. 단 매년 렌탈 가간의 10% 이상을 이용해야만 세컨홈으로 간주될 수 있다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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