전문가: 김원석 | 작성시간:01.14.12)
많은 분들이 숏세일이 크레딧에 영향을 거의 주지 않는 것을 알지 못하고 계십니다. 숏세일시 크레딧이 나빠지는 것은 몰게지를 내지 하지 않고 숏세일을 할 경우 Late Payment때 문에 크레딧의 점수가 나빠지는 것이지 절대로 숏세일때문이 아닙니다.
페이먼트를 끝까지 잘내고 숏세일을 하셔도 점수는 하락하나 점수의 차이는 30점 정도 밖에 되지 않습니다. 만약 페이먼트를 늦지 않게 내며 숏세일 후 융자를 얻어 에스크로 종료시 바로 다른 집을 구매할 수 있습니다.
질문하신 것중 숏세일 후 크레딧이 회복이 되어 집을 구매할 수 있는 것이 아니라 몇몇 은행에서는 페이먼트가 늦은 기록이 있을 시 2년 후 다시 집을 구매할 수 있게 융자를 허락해 줍니다. 물론 페이먼트가 늦을 기록이 있을 경우 다시 크레딧을 잘 쌓아야 하며 크레딧 카드며 다른 융자의 늦은 페이먼트의 기록이 그 이후로 없어야 다시 융자가 가능합니다.
2011 년 7월에 새로 통과한 법안에 의하면 숏세일시 1차, 2차, 3차 모두 탕감 받을 수 있도록 변경되었습니다. 그러므로 2차 융자가 숏세일후 개인 채무로 남는 일은 더이상 없으나 2012년 12월 이전에 숏세일 에스크로를 마무리 하셔야 이 법안의 혜택을 받을 수 있습니다.
만약 포클로져시 1차, 2차 모두 개인 채무로 남을 수 있으며 Collection이며 Judgement까지 받어 월급에서 일정 금액을 빼어갈 수도 있으므로 숏세일을 선택하시는 것이 현명한 방법입니다.
단 렌트사시는 분이 계시다면 집을 판매할 때 어려워 질수 있습니다. 렌트로 거주하시는 분은 렌트는 잘내고 있는데 집주인은 집페이먼트를 하지 않는 다는 것을 안다면 렌트를 내지 않을 수 있습니다. 그러면 퇴거절차를 밟아야 집을 보여주고 팔 수 있습니다. 렌트로 거주하는 분이 계시면 집을 구경하기가 어렵고 융자를 받아 그 집을 구매하기가 어려워 지기 때문입니다.
좋은 결과 있으시길 바라며 더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 설명드리겠습니다.
• Bank of America 숏세일 인증서 수료
• NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America) 인증 중개인
• 융자 조정및 숏세일 전문
• HAFA 인증서 수료
• ID Nunber : Sales person 01873341
•회사 주소 및 연락처
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전문가: 곽재혁 |
일단 숏세일이나 주택이 차압되는 경우 크레딧은 둘다 안좋아 지게 됩니다. 숏세일을 할경우 크래딧 회복이 2년내에 가능 하다는 것은 어디까지나 케이스에 따라서 달라지게 됨을 아셔야 합니다. 주택의 모기지 부채외에 크래딧 카드등의 부채가 있으신 경우등 여러가지 변수에 따라서 그리고 예를들어 2년후 주택을 구입하시려고 하실떄는 그때의 은행의 융자승인 여부에 따라서 승인이 날수도 있고 안날수도 있습니다. 숏세일을 시도 해보셔야 할경우는 선생님과 같이 line of credit 즉 주택구입을 위한 모기지 외에 다른 목적의 모기지가 있는경우 ( 이 line of credit으로 주택의 리모델링 등과 같이 주택의 유지나 구입등에 사용되지 않고 기타의 목적으로 자금이 사용된 경우) 나중에 주택 차압시 개인빚으로 남게 되기 때문에 이를 방지하기 위해서 고려를 하셔야 하는것입니다. 숏세일은 간단하게 말씀 드려서 현재의 시장시세보다 더 많은 모기지 액수를 탕감받기 위해서 즉 short한 pay에 대해서 은행과 협상을 진행하는 것입니다. 일단 선생님의 경우 주택의 현시세를 확실하게 파악 하시고 숏세일을 추진해 보시거나 그전에 융자조정이 가능한지도 알아 보시기 바랍니다. 그리고 rancho cucmonga지역이라면 타운홈이 210번이나 foothill인근에 있다면 어느정도 바이어 층이 형성되어 있기 때문에 HOA만 높지 않다면 바이어를 구하실수 있다고 생각이 됩니다. 참고 하십시기 바랍니다. 숏세일이든 차압이든 크레딧은 나빠지게 됩니다. 크래딧 관리를 잘하신다면 숏세일은 2-3년 차압은 3-4년후 은행의 융자 승인여부에 따라서 주택융자가 가능할수 있습니다.
• CELL: 213-663-5392 Tel: 714-451-1716
• Office: COLDWELL BANKER BEST REALTY 4130 W. COMMONWEALTH AVE FULLERTON, CA 92833
• LSU BA (1998년), MBA(FINANCE 전공:
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